Trámites
Cuánto cuesta cerrar de verdad una compra
02 de septiembre de 2026 · 7 min de lectura
El precio del anuncio no es lo que pagas. En México el comprador carga con casi todos los gastos de cierre, y dentro de la zona restringida —que incluye todo Tijuana— hay una capa extra por el fideicomiso.
Calcula entre 7 y 10 por ciento del precio, además del precio.
Esto es a dónde se va.
El impuesto de adquisición
Impuesto local sobre la traslación de dominio, a cargo del comprador. Suele ser el renglón más grande después del precio y no se negocia: es un porcentaje que fija el municipio.
El notario
En México el notario público no es un fedatario de trámite. Es un abogado altamente regulado que revisa el título, calcula y retiene impuestos, y redacta la escritura pública. Su honorario es un porcentaje de la operación.
Puedes elegir notario, y conviene hacerlo. Uno bueno detecta el problema antes de que sea tuyo.
El fideicomiso — solo dentro de la zona restringida
Dos costos, uno al inicio y otro cada año:
Constituirlo: comúnmente entre 500 y 1,500 dólares, según el banco.
Cuota anual del fiduciario: comúnmente 500 a 700 dólares al año, mientras seas dueño.
El permiso de la SRE: permiso federal para que un extranjero adquiera en zona restringida, del orden de 21,000 a 22,000 pesos.
⚠️ Los bancos cobran distinto, y la cuota anual se acumula durante décadas. Pregunta cuánto es la anualidad antes de elegir banco, no después.
Registro y papelería
Inscripción de la escritura en el Registro Público, más los certificados que el notario debe conseguir: libertad de gravamen, avalúo, no adeudo de agua y de predial. Cada uno es chico; juntos son una cifra real.
Seguro de título — opcional, y vale considerarlo
No es costumbre en México, pero lo emiten aseguradoras estadounidenses como First American o Stewart, en general entre 1,500 y 3,500 dólares.
Para una primera compra en un registro extranjero, a muchos compradores americanos les compra la tranquilidad a la que están acostumbrados. Es el único renglón de esta página que es genuinamente opcional.
Lo que NO pagas
La comisión inmobiliaria la paga el vendedor, por costumbre.
El ISR por la ganancia es del vendedor, y el notario lo calcula y retiene en el cierre. Te importa solo porque un vendedor que no lo esperaba puede querer renegociar a última hora.
Dos cosas que sorprenden
No existe el escrow como lo conoces. México no tiene esa cultura; el dinero suele moverse por el notario o por un servicio de depósito que se contrata aparte. Si alguien te pide transferir el precio completo a una cuenta personal, detente.
No te van a prestar en Estados Unidos. Los bancos de allá no aceptan garantía mexicana. El financiamiento mexicano para extranjeros existe, pero anda alrededor de 6 a 9 por ciento con 30 a 50 por ciento de enganche.
Pide el número por escrito
Antes de firmar nada, pídele al notario un estimado escrito de gastos de cierre para tu propiedad. Es normal pedirlo y es normal que te lo den.
Las cifras son rangos típicos a 2026 y no son una cotización. Tasas, cuotas bancarias y permisos cambian, y varían según el valor y el municipio. El notario que lleve tu operación te da el número real.
¿Tu caso es distinto?
Cuéntanos tu situación y te decimos qué esperar, sin compromiso. Contestamos el mismo día.
