Heredé una casa en Tijuana: cómo funciona la sucesión y por qué no se puede vender todavía

Falleció un familiar, la casa sigue a su nombre, y ahora nadie sabe qué hacer. Es de las situaciones más comunes que llegan a una inmobiliaria y de las peor explicadas en internet.

Lo esencial primero: la propiedad no se puede vender hasta que la sucesión termine y quede a nombre de los herederos. Todo lo demás son detalles de cómo llegar ahí.

Hay dos caminos, y la diferencia es enorme

Ante notario (vía extrajudicial). Se puede cuando hay testamento, todos los herederos son mayores de edad y capaces, y todos están de acuerdo. El notario publica los avisos, se reconoce a los herederos, se acepta la herencia, se nombra albacea y se adjudican los bienes. De 3 a 6 meses.

Ante juez (vía judicial). Se va aquí cuando no hay testamento, cuando hay menores, o cuando alguien no está de acuerdo. De uno a varios años, según el juzgado y qué tanto se pongan de acuerdo por el camino.

La diferencia entre las dos no es de porcentaje: es de orden de magnitud, en tiempo y en dinero. Y lo que decide cuál te toca casi siempre ya está decidido — por si hubo testamento o no.

Por eso el testamento importa tanto. No por lo que reparte, sino por la vía que habilita. Hacer uno cuesta poco y en septiembre suele haber campañas con descuento.

Qué se necesita

• Acta de defunción
• Testamento, si existe — y si no sabes, se puede consultar en el Registro Nacional de Avisos de Testamento
• Actas que acrediten el parentesco de cada heredero: nacimiento, matrimonio
• Escritura de la propiedad
• Identificación de todos los herederos
• Predial y agua, con su situación al día

Las cuatro cosas que más se atoran

No aparece el testamento. A veces existe y nadie sabe dónde. Se consulta en el registro nacional; el notario lo hace.

Un heredero que no aparece o no firma. Basta uno para que la vía notarial deje de ser posible. Si vive en el extranjero, se puede resolver con un poder — pero un poder otorgado fuera de México necesita apostilla y traducción, y eso toma semanas. Empiézalo apenas sepas que hace falta.

La escritura no está a nombre del fallecido. Pasa más de lo que parece: la casa se compró con contrato privado, o venía de otra sucesión que tampoco se terminó. Entonces hay dos sucesiones encadenadas, y hay que resolver la de atrás primero.

Hipoteca que no se canceló. Si el fallecido tenía crédito, revisa si estaba asegurado — muchos créditos de vivienda traen seguro de vida que liquida el saldo al fallecer. Y aunque se haya liquidado, la hipoteca sigue inscrita hasta que se cancela formalmente.

Impuestos: lo que sorprende para bien

En México no hay impuesto federal a la herencia. Recibir un inmueble por sucesión no causa ISR para el heredero.

Lo que sí hay son los costos del propio trámite: honorarios notariales o judiciales, publicaciones, certificados y la inscripción en el Registro Público.

Y ojo con lo siguiente, que es donde la gente se confunde: si después venden la casa, esa venta sí causa ISR sobre la ganancia, calculada desde el valor de adquisición que quede en la escritura de adjudicación. Vale la pena preguntarle al notario cómo queda ese valor, porque de él depende el impuesto de la venta futura.

Si vives en Estados Unidos, tu situación fiscal allá es aparte y depende de tus propias reglas. Consúltalo con un contador que maneje ambos lados.

Si van a vender

Se puede preparar la venta mientras la sucesión avanza, pero no se puede escriturar hasta que la propiedad esté a nombre de los herederos. Un comprador serio lo va a verificar, y un comprador con crédito no puede avanzar sin eso.

Dos recomendaciones prácticas:

Decidan antes si venden o si alguien se queda. Una sucesión con tres herederos que no se han puesto de acuerdo sobre eso es una sucesión que se va a alargar por razones que no son legales.

Nombren a una sola persona para dar seguimiento. Con cinco personas hablándole al notario, nadie sabe en qué va el trámite.

Lo que hacemos aquí

No somos abogados y no llevamos sucesiones. Lo que sí hacemos, y sin costo:

Revisamos los papeles que tienen y les decimos en qué situación está realmente la propiedad — si la escritura está a nombre de quien creen, si hay hipoteca sin cancelar, si hay una sucesión anterior escondida. Es media hora que suele ahorrar meses.

Y si van a vender, les decimos qué se puede ir adelantando en paralelo para no perder tiempo cuando la sucesión cierre.

Los requisitos definitivos los determina el notario o el juzgado del caso. Esto es orientación, no asesoría legal.