¿Cuánto cuesta vender una casa en Tijuana? El ISR es la partida que sorprende

Casi todo el mundo calcula cuánto va a recibir restando la comisión del precio. Eso deja fuera la partida que más sorprende: el impuesto sobre la ganancia.

Esto es todo lo que sale del precio de venta, en orden de tamaño.

1. El ISR sobre la ganancia — la grande

Cuando vendes un inmueble, la ganancia causa ISR, y el notario lo retiene y lo entera en la firma. No es algo que declares después: sale del dinero de la operación, ahí mismo.

La ganancia no es «precio de venta menos precio de compra». Se calcula sobre el costo de adquisición actualizado por inflación, y se pueden restar cosas: las mejoras que puedas comprobar con facturas, los gastos notariales de cuando compraste, la comisión que pagas ahora, el avalúo.

Dos consecuencias prácticas:

Las facturas de las mejoras valen dinero. La ampliación que hiciste hace ocho años reduce la ganancia gravable — si tienes el comprobante fiscal. Sin factura, no cuenta. Es la razón más concreta para guardar papeles que uno cree que no sirven.

Una casa muy vieja con costo de adquisición bajo puede generar una ganancia enorme en papel, aunque la sientas modesta en términos reales.

2. La exención por casa habitación

Aquí está el ahorro más grande disponible, y tiene requisitos que hay que confirmar antes de la firma, no durante.

La ley exenta —hasta cierto monto— la ganancia por la venta de tu casa habitación. Para aplicarla, el notario necesita comprobar que efectivamente vivías ahí: normalmente con identificación, comprobantes de domicilio a tu nombre y tu constancia de situación fiscal, con el domicilio coincidiendo.

Tres cosas que tumban la exención y que conviene saber con meses de anticipación:

• Que los comprobantes no estén a tu nombre o no coincidan con el domicilio.
• Haberla usado hace poco. La exención no se puede aplicar ilimitadamente; hay un periodo entre usos.
• Que la escritura esté a nombre de otra persona, aunque tú vivas ahí.

Si vendes una casa que rentabas o un terreno, la exención no aplica: es para casa habitación.

Reúne esos documentos antes de poner el letrero. Es la diferencia entre pagar el impuesto completo y no pagarlo, y no se arregla el día de la firma.

3. La comisión

La práctica del mercado en Tijuana está alrededor del 5% al 6% más IVA sobre el precio de venta, y suele pagarla el vendedor.

Lo que hay que pactar por escrito, antes:

• El porcentaje y si el IVA está dentro o fuera. «Seis por ciento» y «seis por ciento más IVA» son dos números distintos.
• Cuándo se causa. Lo normal es al cierre, no al apartado.
• Si hay exclusiva, cuánto dura, y qué pasa si vendes tú por tu cuenta durante ese plazo.
• Qué incluye. Fotos, publicación en portales, atención de visitas, filtro de compradores, seguimiento del crédito del comprador y acompañamiento a la notaría — o solo publicar.

Una comisión más baja que no incluye seguimiento del crédito del comprador es frecuentemente más cara: las operaciones que se caen tarde cuestan meses.

4. Lo que no siempre se ve venir

Cancelación de hipoteca, si tu casa tuvo crédito y no la cancelaste. Liquidar no borra la hipoteca del Registro Público: hay que cancelarla, lleva de 20 a 45 días y tiene su costo notarial. Es lo que más operaciones retrasa, y casi siempre se descubre cuando ya hay comprador.

Certificados y constancias que pide el notario: libertad de gravamen, no adeudo de predial y agua.

Adeudos al corriente. Predial, agua, y el mantenimiento si estás en privada. No se pueden dejar pendientes.

Avalúo, si el comprador va con crédito. Normalmente lo paga él, pero conviene tenerlo claro desde el principio.

Reparaciones para vender. Pintura, una fuga, la puerta que no cierra. Rara vez es mucho dinero y casi siempre se recupera con creces en el precio.

Cómo hacer tu cuenta

Toma el precio que esperas y resta, en este orden:

1. ISR sobre la ganancia — salvo que apliques la exención de casa habitación
2. Comisión más IVA
3. Cancelación de hipoteca, si aplica
4. Certificados y adeudos al corriente
5. Reparaciones

Lo que queda es lo que de verdad recibes. Si ese número no te sirve, es mejor saberlo ahora que en la notaría.

Lo que hacemos nosotros

Antes de que firmes nada, te damos ese desglose por escrito con tus números: qué se estima de impuesto, si calificas para la exención y qué documentos te faltan para ella, y qué de tus papeles va a retrasar la operación.

Esa revisión no se cobra, y prefiero decírtelo antes aunque el número te haga cambiar de opinión. Un vendedor que se entera en la firma es un problema; uno que lo supo desde el principio es un cliente.

¿Quieres saber en cuánto se vende? Esa es la otra mitad: cómo poner precio a tu casa.