¿Eres hijo de mexicanos y vives en California? Podrías comprar en Tijuana sin fideicomiso

Si vives en California y tus papás son de acá, es probable que alguien ya te haya dicho que para comprar en Tijuana necesitas un fideicomiso. Eso aplica a los extranjeros. Y tú, ante la ley mexicana, a lo mejor no eres extranjero.

Por qué existe el fideicomiso

La Constitución prohíbe que un extranjero tenga el dominio directo de un inmueble a menos de 100 km de la frontera o 50 km de la costa. Toda Tijuana cae dentro de esa franja, así que el comprador estadounidense escritura a través de un banco.

La restricción es para extranjeros. Un mexicano compra en Tijuana como en cualquier otra ciudad: la escritura sale a su nombre, sin fideicomiso, sin permiso de Relaciones Exteriores y sin banco de por medio.

Es posible que ya seas mexicano

El artículo 30 de la Constitución dice quién es mexicano por nacimiento. Desde una reforma de 2021, lo es quien nace en el extranjero de padre mexicano o de madre mexicana. Antes, además, el papá o la mamá tenían que haber nacido en México; ese requisito ya no existe.

Si naciste en Los Ángeles y tu mamá es de Michoacán, la ley ya te considera mexicano. Lo que seguramente te falta no es la nacionalidad: son los papeles que la prueban.

Y no tienes que escoger. México permite la doble nacionalidad a los mexicanos por nacimiento: sacar tus documentos mexicanos no afecta tu ciudadanía estadounidense.

Cuánto te ahorras

Con los rangos de nuestra guía de gastos de cierre:

• Apertura del fideicomiso: de 500 a 1,500 USD, una vez.
• Permiso de Relaciones Exteriores: de 21,000 a 22,000 pesos, una vez.
• Cuota anual del banco: de 500 a 700 USD, cada año que tengas la propiedad.

En veinte años, solo la cuota anual suma de 10,000 a 14,000 dólares. Comprando como mexicano, ninguna de esas partidas existe.

Lo que no cambia: el impuesto de adquisición, la notaría, el registro y todo lo que hay que revisar antes de firmar. El certificado de libertad de gravamen importa igual.

Cómo sacar los papeles

La ruta habitual, que el consulado te confirma para tu caso:

1. Registrar tu nacimiento como mexicano. Se hace en un consulado de México —hay uno en San Diego y varios más en California— o en un Registro Civil de este lado. Normalmente piden tu acta de nacimiento estadounidense (por lo general apostillada) y la prueba de que tu papá o tu mamá es mexicano, casi siempre su acta de nacimiento mexicana.
2. Sacar tu CURP. Sale del mismo registro.
3. Sacar tu pasaporte mexicano en el consulado. Es la identificación que el notario acepta sin discusión.
4. Sacar tu RFC. El notario lo necesita para registrar la compra.

Las citas del consulado pueden tardar semanas. Si vas en serio, empieza los papeles antes de escoger la casa, no después: una escrituración no espera a que te den cita.

Una regla que conviene saber: de este lado, quien tiene doble nacionalidad actúa como mexicano. En la notaría presentas tu identificación mexicana, no tu pasaporte americano.

Dónde se complica

Si tu esposo o esposa no es mexicano. Según tu régimen matrimonial, tu pareja puede adquirir derechos sobre la propiedad, y esos derechos sí caen en la regla de extranjeros. El notario decide cómo estructurarlo: a veces con un fideicomiso para su parte, a veces con separación de bienes. Pregúntalo antes de firmar, no en la mesa.

Si tus herederos no son mexicanos. Un heredero extranjero que recibe un inmueble en Tijuana necesita un fideicomiso para conservarlo. No te impide comprar, pero va en tu planeación: un testamento mexicano hecho con el notario es la forma limpia de resolverlo.

Si necesitas crédito. Ser mexicano en papel no te consigue un crédito hipotecario en México. Los bancos prestan con ingresos e historial que puedan comprobar, y la mayoría de quienes viven en Estados Unidos compran de contado o se financian del otro lado.

Si ya compraste con fideicomiso. Pasar la propiedad del fideicomiso a tu nombre se puede, pero es un acto notarial nuevo con sus propios costos. Vale la pena hacer la cuenta antes.

¿No sabes si calificas?

Cuéntanos dónde nacieron tus papás y qué documentos tiene tu familia. Te decimos si la vía mexicana está abierta para ti, cuánto suelen tardar los papeles y cuánto cuesta la compra de una forma y de la otra, antes de que te comprometas a nada. Cuéntanos tu caso aquí.

Esta guía explica las reglas generales vigentes en 2026. No es asesoría legal: la nacionalidad y la escrituración se resuelven caso por caso ante el consulado y el notario.