Qué revisar antes de comprar una casa usada en Tijuana

La visita dura cuarenta minutos, la casa está recogida, huele bien y el sol entra bonito. Todo eso está diseñado. Lo que decide si compraste bien o compraste un problema no se ve en esa visita, salvo que sepas dónde mirar.

Esto es lo que revisamos nosotros, y lo que deberías revisar tú.

Antes de ir: los papeles

Suena aburrido y es lo único que puede costarte la casa entera.

¿Hay escritura inscrita en el Registro Público? No un contrato privado. No una promesa. Una escritura con folio que se puede consultar. Si el vendedor no la tiene a la mano, eso no es un retraso administrativo: es el tema.

¿Está a nombre de quien te la está vendiendo? Con propiedad heredada esto falla seguido: si la sucesión no terminó, los herederos todavía no son dueños de registro y no pueden vender lo que aún no tienen.

¿Tuvo hipoteca? ¿Está cancelada en el Registro? Pagar el crédito no borra la hipoteca. Mientras siga inscrita, la casa aparece gravada. Es el trámite que más gente descubre el día que quiere vender, y cancelarlo lleva de 20 a 45 días.

¿Predial y agua al corriente? Pide los recibos, no la palabra.

En la visita: el agua es lo que más caro sale

El 80% de los problemas caros de una casa usada son agua que va donde no debe.

Manchas y burbujas en el techo, sobre todo en esquinas y bajo baños del piso de arriba. Una mancha seca puede ser vieja y estar resuelta; una burbuja en la pintura casi nunca lo está.

Toca los rodapiés y la parte baja de los muros, especialmente en muros que dan a la calle o al patio. Humedad ascendente se siente antes de verse.

Huele. Un olor a húmedo persistente en un cuarto cerrado no se quita ventilando: viene de algo.

Pintura nueva en un solo cuarto. No es sospechosa por sí sola. Lo es cuando el resto de la casa no está recién pintado.

Azotea, si te dejan subir. Encharcamientos, impermeabilizante levantado, bajadas de agua tapadas. Es la parte que menos se enseña y la que más gotea.

Las instalaciones

Abre todas las llaves a la vez — dos lavabos y la regadera. Si la presión se muere, hay un problema de suministro o de tubería.

Jala todos los inodoros. Que vacíen rápido y llenen completo.

Prende todo lo que puedas al mismo tiempo. Si la casa es vieja y nadie tocó la instalación eléctrica, un aire acondicionado y un microondas juntos te dicen mucho.

Revisa el centro de carga. Pastillas modernas etiquetadas es buena señal. Fusibles de rosca significa instalación de otra época y presupuesto de actualización.

Pregunta cómo llega el agua. Red municipal, tinaco, cisterna. Y si hay cisterna: cuándo se limpió por última vez.

El bóiler: qué tipo, qué edad, si está instalado o solo entregado. En obra nueva es común que se entregue sin instalar.

La estructura

Grietas. Las finas y verticales en aplanado suelen ser cosméticas. Las que preocupan son diagonales en esquinas de puertas y ventanas, y cualquiera que atraviese un muro de lado a lado o que puedas meterle una moneda.

Pisos que no están a nivel. Pon una canica. Si rueda decidida hacia un lado, algo se asentó.

Puertas y ventanas que no cierran. Una puede ser el marco. Todas las de un lado de la casa es asentamiento.

Si el terreno tiene pendiente, mira el muro de contención. En Tijuana esto importa más que en casi cualquier otra ciudad: un muro con grietas o con inclinación es una partida de seis cifras.

Lo que casi nadie pregunta y debería

¿Se amplió o se construyó algo sin licencia? Un cuarto extra que no está manifestado no aparece en la escritura, no cuenta en el avalúo, y puede ser un problema para escriturar o para vender después.

¿Qué se lleva el vendedor? Ponlo por escrito. Minisplits, calentador, cortinas, lámparas, closets. La discusión del día de la entrega se evita el día del contrato.

¿Cuánto se paga de predial y de mantenimiento? El mantenimiento de una privada con adeudo lo hereda el comprador.

¿Cómo es la calle a las 10 de la noche? Las visitas son a mediodía. Vuelve de noche.

¿Por qué venden? No siempre te van a decir la verdad, pero la forma de contestar dice bastante.

Cuándo pagar una inspección profesional

Cuando la casa tiene más de 20 años, cuando viste algo de la lista de estructura, o cuando el número es lo bastante grande como para que equivocarte importe. Cuesta una fracción de lo que cuesta descubrir el problema después de firmar.

Lo que hacemos nosotros

Antes de listar una propiedad revisamos escritura, gravámenes y capacidad del vendedor para vender. Si una casa tiene un problema que no se puede resolver, lo decimos y no la listamos.

Y cuando te acompañamos a ver una que no es nuestra, te decimos lo que vemos — incluso cuando lo que vemos es que no la compres.