Comprar tu primera casa con INFONAVIT: la ruta completa y dónde se traba

Tu precalificación dice cuánto te prestan. Ese es el principio, no el final — y entre ese número y las llaves hay una fila de pasos donde la mayoría de la gente se atora por razones que no tienen nada que ver con ella.

Esto es la ruta completa, con los puntos donde de verdad se traba.

1. Precalifica y entiende tu número

Entra a Mi Cuenta Infonavit con tu NSS y revisa tu precalificación. Te va a dar dos cosas: el monto de crédito y el saldo de tu subcuenta de vivienda, que es dinero tuyo que ya está ahí y se aplica al enganche.

Tu monto depende de tu salario, tu edad y los puntos que has acumulado cotizando. Si te faltan puntos, el sistema te dice cuántos — y esperar dos meses cotizando puede valer más que buscar una casa más barata.

Cofinavit combina tu crédito Infonavit con uno bancario. Alcanza para más casa, y también mete dos instituciones con dos calendarios que hay que empatar. Vale la pena cuando la casa que quieres está arriba de tu monto Infonavit solo, no como reflejo.

2. Haz el taller

«Saber Más para Decidir Mejor» es requisito y se hace en línea. Sale una constancia. Hazlo ahora, no al final: es el trámite más fácil de todos y es el que más veces retrasa una firma porque alguien lo dejó para el último día.

3. Elige casa — y confirma que acepte tu modalidad

Aquí está el primer filtro real: no todas las casas aceptan Infonavit.

Una vivienda tiene que estar en condiciones de ser avaluada por un perito de la lista del instituto, con papeles en regla y sin adeudos. Y el vendedor tiene que estar dispuesto a esperar el proceso, que es más largo que una venta de contado.

Pregúntalo antes de enamorarte de una casa. «¿Acepta Infonavit?» es la primera pregunta, no la última.

4. El avalúo

Lo hace un perito de la lista del instituto — no cualquier valuador. Visita la casa, la mide, la fotografía y emite el dictamen.

Aquí aparece el problema más caro del proceso: si el avalúo sale por debajo del precio acordado, el instituto presta sobre el avalúo, no sobre el precio. La diferencia la pones tú, en efectivo, o se renegocia, o se cae la operación.

Por eso conviene saber si el precio pedido es razonable antes de pagar el avalúo. Un vendedor que no acepta discutir eso está diciendo algo.

5. Documentación del vendedor — donde de verdad se traba

Escríbelo en algún lado: el cuello de botella casi nunca es el instituto. Es el vendedor.

Lo que tiene que tener listo:

• Escritura o título de propiedad, a su nombre
• Predial y agua al corriente, con recibos
• Certificado de libertad de gravamen
• Identificación y CURP
• Acta de matrimonio, si aplica el régimen conyugal
• Si tuvo un crédito y ya lo pagó: la cancelación de hipoteca inscrita

Ese último punto tumba operaciones cada semana. Liquidar un crédito no borra la hipoteca del Registro Público — hay que cancelarla formalmente. Muchos vendedores no saben que la suya sigue inscrita hasta que un notario se los dice, y cancelarla lleva de 20 a 45 días que nadie tenía contemplados.

Pregúntalo en la primera visita. «¿La casa tuvo crédito? ¿Está cancelada la hipoteca en el Registro?» Es la pregunta que más tiempo te ahorra en todo el proceso.

6. Notaría y firma

El notario junta todo, calcula impuestos y derechos, redacta la escritura y la inscribe. Tú firmas, el instituto libera el recurso al vendedor, y la casa queda a tu nombre.

Presupuesta los gastos de escrituración aparte del enganche: honorarios notariales, ISABI, inscripción y certificados. No salen del crédito.

Cuánto tarda de verdad

De 45 a 90 días desde que la casa queda elegida, cuando la documentación está completa. Si al vendedor le falta algo —y casi siempre le falta algo— suma lo que ese algo tarde.

Los cinco errores que más caro salen

1. Enamorarse de una casa antes de preguntar si acepta la modalidad.
2. No preguntar por la cancelación de hipoteca del vendedor en la primera visita.
3. Presupuestar solo el enganche y llegar a la firma sin los gastos de escrituración.
4. Dejar el taller para el final.
5. Cambiar de trabajo a media operación. Tu precalificación depende de que sigas cotizando. Un cambio de patrón a mitad del proceso puede reiniciarlo.

Lo que hacemos aquí

Antes de que pierdas un avalúo, revisamos los papeles del vendedor y te decimos si la operación se puede cerrar. Si algo falta, te decimos qué y cuánto tarda — para que decidas tú, no para que te enteres en la notaría.

Esa revisión no se cobra, y aplica también si la casa no es de nuestra cartera.